Rechtsanwaltskanzlei Ina Vogt
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Rechtsanwaltskanzlei Ina Vogt

 

Unwirksamkeit einer Klausel über ein Vorpachtrecht des Pächters

Bundesgerichtshof

Mitteilung der Pressestelle
 
Nr. 188/2017 vom 24.11.2017

Urteil vom 24. November 2017 – LwZR 5/16

Der Bundesgerichtshof hat heute entschieden, dass die in einem Landpachtvertrag von dem Pächter als Allgemeine Geschäftsbedingung gestellte Klausel, wonach ihm "ein Vorpachtrecht" eingeräumt wird, ohne dass der Inhalt dieses Rechts näher ausgestaltet wird, wegen Verstoßes gegen das Transparenzgebot unwirksam ist.

Sachverhalt:

Der Beklagte ist Eigentümer mehrerer Grundstücke. Mit Vertrag vom 1. März 2001 verpachtete er sie bis zum 30. September 2014 an den Kläger. Das Vertragsmuster wurde von dem Kläger gestellt. § 11 des Vertrages bestimmt:

"Dem Pächter wird für die in § 1 aufgeführten Pachtflächen ein Vorpachtsrecht eingeräumt."  

Am 8. Januar 2013 verpachtete der Beklagte die Flächen ab dem 1. Oktober 2014 für die Dauer von zwölf Jahren an die Streithelferin. Daraufhin erklärte der Kläger gegenüber dem Beklagten, dass er das Vorpachtrecht ausübe. Dem widersprach der Beklagte.  

Bisheriger Prozessverlauf:  

Das Amtsgericht hat festgestellt, dass zwischen dem Kläger und dem Beklagten aufgrund der Ausübung des Vorpachtrechts ein Vertrag mit dem Inhalt des Vertrages vom 8. Januar 2013 zustande gekommen ist. Die hiergegen gerichtete Berufung des Beklagten hat ebenso wie die Widerklage, mit der festgestellt werden soll, dass zwischen den Parteien in dem Landpachtvertrag vom 1. März 2001 kein Vorpachtrecht wirksam vereinbart worden ist, keinen Erfolg gehabt.

Entscheidung des Bundesgerichtshofs:

Die Revision des Beklagten hatte Erfolg. Der Senat für Landwirtschaftssachen hat die Klage abgewiesen und der Widerklage stattgegeben.

Zur Begründung hat der Senat ausgeführt, dass die in § 11 des Landpachtvertrages vom 1. März 2001 enthaltene Klausel wegen Verstoßes gegen das Transparenzgebot gemäß § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB unwirksam ist. Der Verwender Allgemeiner Geschäftsbedingungen ist verpflichtet, den Regelungsgehalt einer Klausel möglichst klar und überschaubar darzustellen. Zudem verlangt das aus dem Transparenzgebot abgeleitete Bestimmtheitsgebot, dass die Klausel die wirtschaftlichen Nachteile und Belastungen so weit erkennen lässt, wie dies nach den Umständen gefordert werden kann. Abzustellen ist auf die Erwartungen und Erkenntnismöglichkeiten eines durchschnittlichen Vertragspartners des Verwenders im Zeitpunkt des Vertragsschlusses. Auf die individuelle Interessenlage im Einzelfall kommt es entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht an. Unter Anwendung dieses Maßstabs folgt die Intransparenz jedenfalls daraus, dass bei einem Vorpachtrecht, das – wie hier - einem Pächter ohne weitere Konkretisierung eingeräumt wird, unklar bleibt, für wie viele Fälle es gelten soll und auf welchen Zeitraum es sich erstreckt. Im Gesetz ist das Vorpachtrecht nicht geregelt. Dass die gesetzlichen Vorschriften des schuldrechtlichen Vorkaufsrechts grundsätzlich entsprechend anzuwenden sind, vermag an der fehlenden Bestimmtheit nichts zu ändern, weil diese Vorschriften wegen der Unterschiede zwischen Kauf und Pacht für die hier maßgebliche Frage des Entstehens des Vorpachtrechts nicht aussagekräftig sind. Für den Verpächter sind deshalb die wirtschaftlichen Nachteile und Belastungen, die aus der Klausel folgen, nicht hinreichend zu erkennen.

Vorinstanzen:  

AG Magdeburg - Urteil vom 29. Juli 2015 – 12 Lw 10/15

OLG Naumburg – Urteil vom 12. Mai 2016 – 2 U 59/15 (Lw)

§ 307 Abs. 1 BGB:

Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Eine unangemessene Benachteiligung kann sich auch daraus ergeben, dass die Bestimmung nicht klar und verständlich ist.

Karlsruhe, den 23. November 2017

Pressestelle des Bundesgerichtshofs
76125 Karlsruhe
Telefon (0721) 159-5013
Telefax (0721) 159-5501


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Ungesunde Verteilung des Bodens bei (Trotz) Haupterwerbslandwirt auf Käuferseite

(§ 9 Abs. 1 Nr. 1 Grundstücksverkehrsgesetz)

Brandenburgisches OLG Beschluss vom 04.05.2017 - 5 W (Lw) 7/15

Leitsätze:

Ein Haupterwerbslandwirt, der seine Landwirtschaft in erheblicher Entfernung von dem veräußerten Grundstück betreibt, steht einem Nichtlandwirt (i. S. v. § 9 Abs. 1 Nr. 1 Grundstücksverkehrsgesetz) gleich, wenn das Grundstück nicht durch ein belastbares Betriebskonzept in den landwirtschaftlichen Betrieb eingebunden ist.

Wenn sich die ungesunde Verteilung des Grund und Bodens gerade aus dem Aufstockungsbedarf eines konkreten Landwirts ergibt, ist eine allgemeine Veräußerungsauflage (§ 10 Abs. 1 Nr. 2 GrstVG) kein geeignetes Mittel, um den Versagungsgrund zu beseitigen. An einem hinreichenden Grund für einen bloß vorübergehenden Grundstückserwerb fehlt es überdies, wenn das Grundstück längerfristig verpachtet und deshalb auf absehbare Zeit nicht in die Landwirtschaft des Käufers eingebunden werden kann.

In diesem Fall wurde die Genehmigung zum Grundstücksverkauf von der Genehmigungsbehörde versagt, weil der Käufer kein belastbares Betriebskonzept zur Aufnahme einer haupt- oder nebenerwerbswirtschaftlichen Landwirtschaft vor Ort vorgelegt hat. Eine langjährige Pächterin war Vollerwerbslandwirt und als GmbH als erwerbsinteressierter und aufstockungswürdiger Betrieb (ca. 850 ha landwirtschaftliche Fläche und 560 Rinder) interessiert. Das Landwirtschaftsgericht hat den gegen diese Entscheidung der Behörde gerichteten Antrag zurückgewiesen. Das Rechtsmittel hatte keinen Erfolg.

Ein Argument bei der Begründung, dass hier eine Verschlechterung der Agrarstruktur zu befürchten sei, ist insbesondere, dass ein dringender Aufstockungsbedarf vorliegt, wenn bei einem bisher geringen Eigenlandanteil der Erwerb zur Vergrößerung des Eigenlandanteils beiträgt und so den Landwirtschaftsbetrieb stärkt.

Der Käufer steht einem Nichtlandwirt gleich, zumindest verfahrensgegenständlich. Beim Käufer, der einen landwirtschaftlichen Betrieb in Baden-Württemberg führt, wird vorausgesetzt, dass der Erwerb eine Verbindung zu dessen Betrieb aufweist. Es genügt nicht, die Fläche allein als Kapitalanlage oder auf Vorrat zu erwerben.  Insbesondere genügt das Bestreben, den in Baden-Württemberg vorhandenen Maschinenpark nutzen zu wollen. Im Einzelfall wird erwartet, dass der Käufer konkrete und in absehbarer Zeit sich verwirklichende Absichten zur Übernahme einer leistungsfähigen Nebenerwerbslandwirtschaft getroffen hat.

Die Rechtsbeschwerde wurde nicht zugelassen.

Anmerkung:

Diese Entscheidung ist nicht nur juristisch brillant und ausführlich hinsichtlich ihrer Subsumtion, sie stärkt auch die Rechte der ortsgebundenen ostdeutschen Bauern und gibt Rechtsfrieden. Die Spekulation um landwirtschaftliche Flächen, die bekanntlich endlich sind, wird künftig die Bodenpreise noch mehr in die Höhe treiben. Das leider teilweise als überholt eingestufte Grundstücksverkehrsgesetz entfaltet in diesem Fall eine erhebliche Bedeutung und Schutzwirkung zu Gunsten einer "gesunden" Bodenverteilung. Dieses Urteil ergänzt somit das gesellschaftlich anerkannte und historisch von Hunger der Nachkriegsjahre geprägte Leitbild hinsichtlich der Veräußerung landwirtschaftlicher Grundstücke. Es ist bemerkenswert und birgt die Hoffnung, dass auch in Zukunft  regional erzeugte Lebensmittel in Deutschland in ausreichender Menge zu angemessenen Preisen angeboten werden können.   

 

Demnächst:

24. 11. 2017 Mündliche Verhandlung

BGH-Landwirtschaftssenat: zur Vereinbarung eines Vorpachtrechts